Hak Milik Asing Terkait Tanah di Indonesia

Para pelaku bisnis asing di Indonesia memiliki hak kepedulian terhadap penggunaan tanah dan hak kepemilikan untuk tujuan bisnis. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 mengatur payung hukum tentang hak milik atas tanah. Undang-undang tersebut mencakup beberapa hak – kebanyakan hak warga negara Indonesia – yaitu:

• Hak Milik
• Hak Guna Bangunan
• Hak Guna Usaha
• Hak Pakai

Dengan munculnya investasi dan bisnis asing di Indonesia, banyak investor asing yang membutuhkan bangunan atau tanah untuk perusahaan mereka. Penanam modal asing yang ingin menjalankan usahanya di Indonesia dapat memperoleh bangunan/kantor atau tanah dengan hak sebagai berikut:

Hak Guna Bangunan

Hak untuk mendirikan dan memiliki suatu bangunan di atas tanah milik orang lain: Jangka waktu hak atas bangunan itu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun (pasal 30 UU No 5 Tahun 1960). Hak ini dapat dialihkan kepada orang lain yang menjual dan mewarisi, yang juga dapat memperoleh pinjaman, sebagai Hak Hipotek.

Yang dapat memperoleh akta hak guna bangunan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum (seperti perseroan terbatas) yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, baik untuk 100 persen milik asing, usaha patungan, atau 100 persen perusahaan milik Indonesia.

Penanam modal asing yang ingin mendirikan usahanya di Indonesia dapat memiliki bangunan/kantornya dengan akta “Hak Guna Bangunan” untuk jangka waktu yang ditentukan.

Hak Guna Usaha

Adalah hak untuk mengolah tanah negara untuk usaha pertanian dan perusahaan produksi hasil pertanian. Jangka waktunya paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang selama 35 tahun, dan harus didaftarkan pada Daftar Tanah di Badan Pertanahan Nasional. Seperti halnya Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dapat memperoleh pinjaman dengan menyerahkan sertifikat Hak Guna Usaha kepada pemberi pinjaman.

Warga negara Indonesia dapat memiliki hak-hak ini, juga halnya badan hukum (seperti perseroan terbatas) yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, baik untuk 100 persen milik asing, usaha patungan, atau 100 persen milik perusahaan Indonesia.

Hak Pakai

Adalah hak untuk menggunakan dan/atau memanen dari tanah yang langsung dimiliki oleh negara (diberikan dengan akta resmi pemerintah yang berwenang), atau tanah milik pribadi (berdasarkan kesepakatan dengan pemilik tanah). Ini dapat diterapkan pada tanah untuk digunakan sebagai tempat bangunan atau untuk tujuan pertanian. Pengalihan hak ini harus mendapat izin dari pemerintah daerah.

Hak Sewa untuk Bangunan

Seseorang atau badan hukum Indonesia berhak menyewakan tanah orang lain. Hak ini dimiliki oleh warga negara Indonesia, orang asing, dan badan hukum (seperti perseroan terbatas) yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia atau kantor perwakilan dari badan hukum asing. Penyewa dan pemilik tanah dapat membuat kesepakatan untuk mengaturnya.

Hak Guna Bangunan vs Hak Milik

Hak Guna Bangunan atas Tanah hanyalah hak guna bangunan untuk jangka waktu tertentu, yang kemudian harus diperpanjang. Pemilik Hak Guna Bangunan atas Tanah adalah pemerintah Indonesia. Sedangkan hanya dengan Hak Milik Anda benar-benar memiliki tanah atau bangunan tersebut. Hak Milik tidak perlu diperpanjang.

Membeli Properti (Strata Title, Perjanjian Sewa yang Dapat Dikonversi atau pembelian tidak langsung)

Menurut hukum Indonesia, orang asing tidak dapat memiliki tanah di Indonesia tetapi membeli apartemen atau ruang kantor dimungkinkan melalui akta strata title. Peraturan 1996 (No. 41/1996) menyatakan bahwa seorang ekspatriat yang tinggal di Indonesia atau mengunjungi negara itu secara teratur untuk tujuan bisnis dapat membeli rumah, apartemen, atau kondominium, selama itu bukan pembangunan yang disubsidi oleh pemerintah. Kepemilikan hanya untuk hak pakai. Kenyataannya, Peraturan No. 41/1996 masih agak kabur dan tidak ada orang asing yang benar-benar dapat menerima strata title sebagai sertifikat kepemilikan. Terlepas dari kepemilikan hukum yang tidak jelas ini, orang asing menandatangani perjanjian sewa yang dapat konversi dengan perusahaan pengelola properti atau secara tidak langsung dengan menggunakan nama warga negara Indonesia yang memiliki perjanjian terpisah dengan mereka.

Perjanjian Sewa yang Dapat Dikonversi

Salah satu cara bagi orang asing untuk melanjutkan pembelian properti, terlepas dari ambiguitas hukum, adalah dengan menandatangani Perjanjian Sewa yang Dapat Dikonversi untuk membeli apartemen. Berdasarkan perjanjian di atas, orang asing dapat membeli apartemen, tetapi kepemilikannya tetap atas nama pengembang atau perusahaan pengelola properti. Perjanjian sewa ini untuk jangka waktu tertentu.

Perjanjian Sewa yang Dapat Dikonversi menyatakan bahwa, jika dan ketika peraturan perundang-undangan yang berlaku mengizinkan, penyewa menjadi pemilik sah dari unit apartemen/strata title. Baik lesser maupun lessee wajib menandatangani akta jual beli dan hak milik akan dialihkan kepada pemilik asing.

Jika Anda tertarik untuk membeli kondominium melalui jenis perjanjian ini, selidiki perusahaan pengelola properti secara menyeluruh. Dalam penurunan ekonomi saat ini, banyak pengembang menanggung tekanan ekonomi yang serius dan biaya konstruksi pada banyak properti yang telah tertunda atau dibatalkan. Konsultasikan dengan pengacara yang memiliki reputasi baik untuk memastikan bahwa semua implikasi hukum tercakup secara menyeluruh.

Kepemilikan Tidak Langsung

Cara lain untuk membeli kondominium atas nama warga negara Indonesia. Tetapi orang itu pastilah seseorang yang benar-benar Anda percayai. Orang tersebut akan menjadi pemilik sah dari properti menurut hukum.

Saran

Sangat disarankan bahwa sebelum melakukan pembelian properti atau menandatangani perjanjian properti, orang asing harus berkonsultasi dengan pengacara bonafide yang ahli dalam kepemilikan properti Indonesia untuk memahami status hukum kepemilikan dan mencegah penyesalan di masa depan.